Wohnfläche im Exposé: Wenn Keller plötzlich als Wohnraum verkauft werden

Einleitung

Beim Immobilienkauf achten viele Käufer zuerst auf Lage, Preis und die angegebene Wohnfläche. Genau hier entstehen allerdings häufig Probleme.

Immer wieder werden Keller-, Hobby- oder Dachräume im Exposé als Wohnfläche angegeben, obwohl diese baurechtlich gar nicht als Wohnraum genehmigt wurden.

Das kann für Käufer später erhebliche Folgen haben – von einem zu hohen Kaufpreis bis hin zu Problemen mit Versicherungen oder Behörden.

Was zählt überhaupt als Wohnfläche?

Nicht jeder Raum in einer Immobilie darf automatisch als Wohnfläche ausgewiesen werden.

Zur offiziellen Wohnfläche zählen grundsätzlich nur Räume, die:

• baurechtlich genehmigt sind
• dauerhaft zum Wohnen geeignet sind
• bestimmte Anforderungen erfüllen
• über ausreichende Belichtung und Belüftung verfügen

Typische Probleme entstehen besonders bei:

• Kellerräumen
• Hobbyräumen
• Dachgeschossausbauten
• Einliegerwohnungen
• nachträglich umgebauten Räumen

Der häufige Fall: Der ausgebaute Keller

Viele Immobilien besitzen modern ausgebaute Kellerräume mit:

• Heizung
• Laminatboden
• Bad oder WC
• Schlafzimmer
• Büroflächen

Im Exposé werden diese Räume dann häufig einfach zur Wohnfläche dazugerechnet.

Das Problem: Ein schöner Ausbau bedeutet nicht automatisch, dass die Nutzung als Wohnraum genehmigt wurde.

Oft fehlen:

• Baugenehmigungen
• Nutzungsänderungen
• ausreichende Deckenhöhen
• Brandschutzauflagen
• genehmigte Fluchtwege

Welche Risiken entstehen für Käufer?

1. Zu hoher Kaufpreis

Der Wert einer Immobilie orientiert sich stark an der Wohnfläche.

Werden beispielsweise 160 m² angegeben, tatsächlich aber nur 130 m² genehmigt, bezahlen Käufer unter Umständen deutlich zu viel.

Besonders in Regionen mit hohen Quadratmeterpreisen kann das schnell mehrere zehntausend Euro Unterschied bedeuten.

2. Probleme mit Versicherungen

Ein oft unterschätztes Risiko betrifft Versicherungen.

Kommt es zu Schäden durch:

• Wasser
• Feuer
• Schimmel
• Starkregen
• Überschwemmung

prüfen Versicherungen häufig, ob die betroffenen Räume überhaupt offiziell als Wohnraum genehmigt waren.

Fehlt die Genehmigung, kann es passieren, dass Leistungen gekürzt oder sogar verweigert werden.

3. Rückbau und behördliche Auflagen

Stellt die Baubehörde fest, dass Räume illegal zu Wohnzwecken genutzt werden, kann sie Maßnahmen anordnen.

• Nutzungsverbot
• Rückbau
• Nachrüstungspflichten
• Bußgelder

Käufer übernehmen beim Kauf häufig auch dieses Risiko.

Rechtliche Aspekte beim Immobilienverkauf

Falsche Wohnflächenangaben können erhebliche rechtliche Folgen haben.

Je nach Einzelfall können Käufer unter Umständen:

• Kaufpreisminderung verlangen
• Schadensersatz fordern
• eine Rückabwicklung prüfen
• Ansprüche gegen Verkäufer geltend machen

Auch Makler können in Streitigkeiten geraten, wenn wesentliche Informationen falsch dargestellt wurden.

Was sollten Käufer vor dem Kauf prüfen?

• Wohnflächenberechnung anfordern
• Grundrisse prüfen
• Baugenehmigungen einsehen
• Bauakte kontrollieren
• genehmigte Nutzung prüfen
• Sachverständigen hinzuziehen

Besonders bei Kellerausbauten oder nachträglich modernisierten Räumen sollte genau geprüft werden, ob diese offiziell als Wohnraum genehmigt wurden.

Fazit

Nicht genehmigte Wohnflächen sind beim Immobilienkauf ein häufig unterschätztes Risiko.

Vor allem ausgebaute Keller- oder Hobbyräume werden in Exposés oft als Wohnfläche angegeben, obwohl dafür keine offizielle Genehmigung vorliegt.

Für Käufer kann das erhebliche finanzielle und rechtliche Folgen haben.

Deshalb gilt:

Vor dem Kauf immer genau prüfen, welche Flächen tatsächlich genehmigt und offiziell als Wohnraum nutzbar sind.